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30 de Maio de 2020

COVID-19 e a locação - O despejo esta proibido em razão da pandemia?

Shirley Carolina  Giaccon, Advogado
há 2 meses

  

I - INTRODUÇÃO:

  Sabemos que em razão da pandemia que o Brasil e o mundo vem enfrentando. muitas pessoas estão sofrendo de forma direta e imediata. As medidas ditadas pelo poder público com o fim de coibir a propagação do vírus tem desestabilizado financeiramente os brasileiros.

  O fechamento de comércios, shopping center, o desemprego e o medo do que esta por vir tem feito com que milhares de pessoas deixassem de efetuar o pagamento da locação. Assim, seja por medo ou por ausência de condições financeiras ambos os lados vem sofrendo com essa questão.

  Diante disso, viemos por meio deste informa-los acerca das recentes decisões de nosso poder público sobre o tema com o fim de esclarecer eventuais questionamentos que venham a surgir.

II - COVID-19 E A LOCAÇÃO:

  Por mais dura que seja a realidade, sabemos que não existe resposta definitiva e concreta para o momento que estamos vivendo. Por um lado temos os locatários solicitando a suspensão ou a diminuição do valor da locação em razão de não possuir condições de continuar efetuando o pagamento ou por medo de ficar desempregado e, do outro lado, temos o locador que muita as vezes utiliza o valor da locação como meio de sobrevivência, requerendo a continuidade do pagamento.

  Sabemos que seja locador ou locatário, ambos possui direitos na relação contratual. O surto da pandemia tem feito com que milhares de locatários e locadores fizessem os seguintes questionamentos:

 1) Poderia o locatário exigir do locador a suspensão do pagamento da locação temporariamente, sem que isso implique na aplicação de multa ou eventual inadimplemento?

 2) Poderia o locatário simplesmente informar o locador que não possui condições de continuar efetuando o pagamento e que entregara as chaves sem realizar o pagamento da multa de rescisão?

 3) Poderia o locatário exigir do locador uma moratória com o fim de postergar o pagamento para alguma momento futuro?

 4) Poderia o locatário requerer a revisão dos valores dos aluguéis, pedindo a dedução proporcional conforme seu caso, com fundamento da teoria da imprevisão?

 5) Poderia o locatário pedir a resolução do contrato com base na teoria da resolução por onerosidade excessiva superveniente decorrente de fato imprevisível?

  Pois bem, a resposta a todos estes questionamentos é DEPENDE.

  Depende porque o direito possui diversas entrelinhas e lacunas, assim surge a necessidade de que cada caso seja analisado e aplicado de forma diferente. Se olhar para o contrato pactuado entre as partes tão somente, a resposta para grande partes dos argumentos supra seria Não. Agora, se olharmos as teses firmadas com base no Código Civil, poderia ser positiva as respostas para alguns dos questionamentos mencionados.

  Explico.

  Pensemos no contrato em si. Ao firmarmos um contrato pactuamos lei entre as partes. O que restou resguardado naquele documento deve ser cumprido (pacta sunt servanda). Se olharmos para a Lei de Locações Urbanas (Lei n. 8.245/91) iremos constatar que a rescisão do contrato, sem o pagamento da multa estipulada, aplica-se somente para casos extremamente específicos.

  Na mesma linha, temos que caso o locatário deixe de efetuar o pagamento dos valores a título de aluguel, poderá ser despejado do imóvel por força do disposto no artigo 62 da mencionada legislação.

  Deste modo, ao analisarmos a letra fria da lei e os institutos que regem os contratos, o inquilino não possui o direito de simplesmente deixar de realizar o pagamento da locação sob pena de multa, despejo e outras remédios legais.

  Obvio que em razão da pandemia existem diversas teses que auxiliam as partes neste momento, como o afastamento da responsabilidade em razão do caso fortuito ou força maior, a teoria da onerosidade excessiva ou fato do príncipe, entre outras, entretanto, nenhuma delas fundamenta a tomada de decisão precipitada em razão da vontade unilateral da parte.

  Ora o contrato é um negocio jurídico bilateral onde as partes regulamentaram seus interesses, firmando uma obrigação composta por uma execução prolongada ou diferida. Desde modo, não pode-se simplesmente alegar a necessidade singular de umas das partes e desafazer ou suspender a relação negocial.

  Diante do exposto, resta evidente que a pandemia tem levantado diversos questionamentos entre pessoas que vivem e sobrevivem da locação, não sendo possível trazer uma resposta definitiva e genérica a todos os casos. O que pode ser feito é a analise singular dos fatos e a aplicação da tese que melhor se encaixar nos fatos.

III - O DESPEJO ESTA PROIBIDO EM RAZÃO DA PANDEMIA?

  Muito se tem questionado se em razão da calamidade pública decretada no Brasil e a crise econômica que vem assolando os brasileiros o despejo estaria proibido neste período.

  De inicio, informo que a resposta a este questionamento é negativa. Em que pese haja projeto de lei regulamentando esta questão, até o presente momento, ou seja, até a data em que este artigo fora publicado, não há nenhuma força legislativa publicada e vigente.

  Desde modo, o que deve ser levado em consideração é o contido na lei n. 8.245/91, a qual dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes e o Código Civil/2002.

  O que ocorre é que em razão da situação de calamidade pública, alguns magistrados, a depender do caso concreto, não tem permitido o despejo. Todavia, este questão não é genérica. O magistrado a depender do caso concreto irá decidir, analisando de forma singular a questão.

  Diante de todo exposto, temos que o despejo não restou proibido em razão da pandemia, tendo em vista que não há, até o momento nenhuma legislação regulamentando a questão, o que ocorre é que em alguns tribunais o despejo não foi permitido, em razão do juízo entender que naquele caso concreto não seria possível sua realização, não sendo, desde modo, aplicável de forma genérica a todos os casos.

IV - CONCLUSÃO:

  Sabemos que o Brasil encontra-se em uma situação extremamente complexa neste momento, sem adentrarmos a questões da saúde pública, é de conhecimento público e notório que milhares de brasileiros por medo ou por não possuir condições financeiras em razão da pandemia, tem simplesmente deixado de efetuar o pagamento do aluguel.

  Notório que a decisão de simplesmente deixar de efetuar o pagamento da locação sem qualquer tipo de penalidade tem feito com que a questão se agravasse cada vez mais. Com isso, instituições, associações e o ente público tem tomada algumas medidas com o intento de sanar ou ao menos diminuir os danos de tais atos.

  Com isso, surgiu-se um Projeto de Lei n.11.79/2020) proibindo o despejo e, logo em seguida, milhares de pessoas passaram a acreditar que poderiam deixar de efetuar o pagamento da locação sem qualquer penalidade. Ocorre que o Projeto de Lei, até o presente momento, não foi aprovado e esta sendo modificado a cada instante.

  Diante disso, sabemos que o despejo não quedou-se vetado em razão do Coronavírus por força legal, haja vista que não há nenhuma legislação (até o presente momento) regulamentando tal questão. O que tem ocorrido são algumas decisões de magistrados a casos concretos negando o despejo.

  Ante todo exposto, é de se concluir que o despejo ainda pode ocorrer, por força da Lei n. 8.245/91 e que, a proibição desta penalidade em razão do inadimplemento tem ocorrido em casos concretos, devidamente analisados pelo juízo competente.

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