Obras em Condomínio. O que são benfeitorias? E quais são os quóruns necessários?

I - INTRODUÇÃO:

Nos dias atuais a procura por condomínios para se viver se mostra demasiadamente comum, a crença pela segurança é o maior motivador na grande maioria dos casos. O mercado de portaria remota, inclusive, realizou uma previsão no final do ano passado de que neste ano de 2020 teríamos um crescimento de 30% nos condomínios.

Em que pese haja grande previsibilidade de mutação a grande maioria dos interessados não possuem um conhecimento, ao menos simplório, acerca da convivência em condomínio.

Pensando nisso, trouxemos este trabalho acadêmico a fim de informa-los acerca da realização de obras no condomínio, de modo a especificar o que são obras: úteis, necessárias e voluptuárias, bem como expor o quorum necessário para aprovação de cada uma destas obras de acordo com o Código Civil.

II - O QUE SÃO BENFEITORIAS E QUAL O QUORUM DE CADA UMA?

De acordo com o site Direito Net benfeitorias são "obras realizadas na coisa móvel ou imóvel com a finalidade de conservá-la, melhorá-la ou embelezá-la". Diante disso temos que benfeitorias nada mais é que as modificações realizadas em um bem com o fim de conservar, melhorar ou embelezar.

Do mesmo modo é o entendimento da doutrinador Maria Helena Diniz, a qual ao escrever sobre o tema, assim entendeu:

"As benfeitorias são as obras ou despesas que se fazem em bem móvel ou imóvel para conservá-lo, melhorá-lo ou embelezá-lo, repisando o fato de que não são consideradas benfeitorias as melhorias sobrevindas à coisa (o imóvel, no caso) sem a intervenção do proprietário, possuidor ou detentor, consoante o estrito comando legal contido do artigo 64 do Código Civil, e com o que inteiramente de acordo, como visto".

Quando falamos de obras em condomínio tratamos de algo singular, ou seja, específico, assim, em uma visão geral possuímos 03 (três) espécies de obras em condomínios, sendo elas: a) Obras Úteis; b) Necessárias e; c) Voluptuárias. Passemos ao conceito de cada uma delas.

1) OBRAS ÚTEIS: são aquelas que aumentam ou facilitam o uso do bem. A título de exemplo citamos a instalação de câmeras e individualização dos hidrômetros.

2) OBRAS NECESSÁRIAS: são as que evitam que o bem se deteriore ou que conservam o mesmo. Neste caso, citamos a título de exemplo a pintura, limpeza da fachada e obras urgentes como impermeabilização de um local com vazamento.

3) OBRAS VOLUPTUÁRIAS: são as obras de “embelezamento”, ou seja, aquelas de mero deleite ou recreio. O exemplo mais simples e que melhor relata este tipo de obras são as piscinas, salas de jogos e quadras de futebol.

Em razão de cada uma ser para uma finalidade especifica, por óbvio, cada tipo de obra, exigirá um quórum necessário para realização. O Código Civil de 2002 ao dispor sobre o tema, assim se determinou:

Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:

I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;

II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos.

§ 1º As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.

§ 2º Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembleia, que deverá ser convocada imediatamente.

§ 3º Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembleia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos.

4º O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum.

Dado isso temos o seguinte:

1) QUÓRUM DAS OBRAS ÚTEIS = Maioria dos condôminos

2) QUÓRUM DAS OBRAS NECESSÁRIAS: Pelo síndico, independentemente de autorização e, em caso de omissão deste, por qualquer um dos condôminos. Observando-se sempre que caso houver despesas excessivas, deve o síndico ou o condômino responsável pela obra necessária urgente deve invocar assembleia imediatamente.

3) QUÓRUM DAS OBRAS VOLUPTUÁRIAS: = Dois terços dos condôminos.

Ante todo o exposto é evidente que o Código Civil em que pese não tenha conceituado o que são benfeitorias úteis, necessárias e voluptuárias, especificou de forma bastante clara o quorum necessário de cada uma para aprovação junto ao condomínio.

III - CONCLUSÃO

Com o presente trabalho pudemos verificar que a realização de obras em um condomínio não se mostra tão simples quanto uma obra em uma residência exterior a um condomínio. Entendemos que existem regras que devem ser necessariamente observadas.

Mais adiante chegamos a conclusão de que cada obra sera especificada de uma forma, tendo as obras úteis, as necessárias e, por fim a voluptuárias. Além disso compreendemos ser imprescindível a obediência a uma votação com quórum especifico para cada uma das obras, salvo as necessárias, ante a exceção prevista no Código Civil.

Diante de todo o exposto temos que a convivência em condomínio, em razão de não pertencer a uma pessoa em particular, devemos sempre tomar cuidado antes de tomarmos frente a qualquer ato. Sempre será necessário observar a legislação, a convenção e entender o papel de cada um que convivem e trabalham naquela micro sociedade.

IV - FONTES

1) Código Civil: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm

2) https://www.migalhas.com.br/depeso/318940/obras-em-condominiosoque-são-obras-uteis-necessariasev...

3) https://www.direcionalcondominios.com.br/sindicos/noticias/item/4057-mercado-de-portaria-remota-prev...

4) http://www.scavone.adv.br/o-quorum-para-aprovacao-de-obras-nos-condominios-edilicios.html

5) https://www.direitonet.com.br/dicionario/exibir/761/Benfeitorias