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30 de Maio de 2020

O contrato de locação pode ter mais de uma garantia?

Shirley Carolina  Giaccon, Advogado
há 2 meses

I - INTRODUÇÃO:

  A legislação brasileira é demasiadamente extensa e complexa. Mesmo os atuantes na area jurídica tem dificuldades em conhecer todo o sistema jurídico sem qualquer tipo de dúvidas. Para ser sincera, é impossível deter tamanho conhecimento.

 Pensando nisso, trouxemos no presente trabalho algo extremamente comum e básico aos atuantes no mercado imobiliário, entretanto, extremamente fora do entendimento de milhares de brasileiro que vivem da locação.

  Diante disso, iremos entender se é ou não possível ter mais de uma garantia no contrato de locação, bem como a consequência da existência de mais de uma garantia no contrato de locação, caso não seja possível.

II - DAS GARANTIAS NO CONTRATO DE LOCAÇÃO:

  Sabemos que no ordenamento jurídico temos uma legislação específica que dispõe acerca da locação de imóveis urbanos. A Lei n 8.245/91 regulamenta todas as regras inerentes ao procedimento da locação urbana, dentre elas, dispõe sobre as garantias locatícias.

  Para entendermos melhor, garantias locatícias nada mais é que uma faculdade do locador exigir do locatário com o fim de ser preservar em caso de inadimplemento. Esta faculdade fora disposta no artigo 37 da mencionada lei, veja-se:

Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:
I - caução;
II - fiança;
III - seguro de fiança locatícia.
IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. (Incluído pela Lei nº 11.196, de 2005)

  Com o fim de quedar extremamente didático, expliquemos cada uma das garantias.

1) CAUÇÃO: a caução consiste na disposição de algum (ns) bem (ns) pelo locatário como garantia, como móveis ou imóveis, podendo ser inclusive valor em moeda corrente no importe de até o3 (três) vezes o valor da locação pactuada.

2) FIANÇA: esta modalidade de garantia é uma das mais utilizadas, ela consiste na garantia de um terceiro em favor do locatário. Normalmente, realizada por meio de um imóvel do terceiro fiador.

3) SEGURO FIANÇA: esta modalidade, como próprio nome nos informa, consiste na contratação de um plano de seguro pelo locatário garantindo o pagamento dos alugueis e seus encargos.

4) CESSÃO FIDUCIÁRIA DO QUOTAS DE FUNDOS: esta ultima modalidade de garantia é a mais complicada e a menos utilizada. Explicado de uma forma bastante simples e resumida a cessão fiduciária de quotas de fundos trata-se da figura do locador como credor fiduciário juntamente com a instituição financeira emissora das quotas. A ideia desta garantia é de oferecer ao locatários "papéis" que possuam valor de garantia com legitimidade.

  Ante todo o exposto, temos que a legislação vigente ofertou quatro modalidade de garantia ao locador, sendo facultado ao locador exigir ou não.

III - PODE SER EXIGIDA MAIS DE UMA MODALIDADE DE GARANTIA?

  Conforme já visto a Lei 8.245/91 elencou 04 (quatro) modalidades de garantia, sendo que o locador é quem tem a faculdade ou não de exigi-las. O que fica de questionamento é: Pode ser exigida mais de uma modalidade de garantia?

  Já de início destaco que a resposta a este questionamento é negativa. O parágrafo único do artigo 37 da mencionada lei deixou extremamente clara a restrição da impossibilidade de exigência de mais de uma garantia. Veja-se:

Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.

  Importante mencionar que além da restrição transparente disposta no artigo 37, p.ú, o artigo 43 da mencionada lei constituiu contravenção penal a exigência, punível com prisão simples ou multa de 3 (três) a 12 (doze) vezes o valor do último aluguel, senão vejamos:

Art. 43. Constitui contravenção penal, punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário:
(...)
II - exigir, por motivo de locação ou sublocação, mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locação;

  Deste modo, caso o locatário exija do locador mais de uma garantia, poderá ser punido com prisão simples ou o pagamento de multa de 3 (três) a 12 (doze) vezes o valor do último aluguel.

IV - DA NULIDADE DA EXIGÊNCIA DE MAIS DE UMA MODALIDADE DE GARANTIA:

  Caso o locador exija o pagamento de mais de uma modalidade de garantia e o locatário por não conhecer seus direitos ou por necessitar da imóvel não questione e assine o contrato, a cláusula sera considerada nula?

  Sabemos que em nosso ordenamento jurídico regula o instituto do "PACTA SUNT SERVANDA", esta nomenclatura advinda do latim significa que os acordos realizados entre as partes devem ser respeitados e mantidos.

  Assim, pela leitura fria no instituto concluiríamos que caso o locatário tenha assinado o contrato, mesmo que contenha a exigência de mais de una garantia, nada poderia ser feito, em razão do "pacta sunt servanda". Todavia, não é neste sentido que tem entendido os Tribunais Superiores, veja-se:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUEIS. LOCAÇÃO RESIDENCIAL. DEMANDA AJUIZADA CONTRA INQUILINA AVALISTA. DECISÃO INTERLOCUTÓRIA REJEITANDO PLEITO DO AVALISTA DE LEVANTAMENTO DE PROTESTO. SUSTENTADA NULIDADE DO AVAL PRESENTE NO CONTRATO E DE DUPLA GARANTIA. REQUISITOS DO ARTIGO 300 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL PREENCHIDOS. CONTRATO DE ALUGUEL QUE APRESENTA DUPLA GARANTIA (CAUÇÃO E AVAL). VEDAÇÃO EXPRESSA DO ARTIGO 37, PARÁGRAFO ÚNICO, DA LEI N. 8.245/91. AUSÊNCIA DE PREVISÃO LEGAL DO AVAL COMO MODALIDADE DE GARANTIA NOS CONTRATOS REGIDOS PELA LEI DE LOCAÇÕES. DECISÃO REFORMADA. "Em um mesmo contrato de locação é vedada mais de uma das modalidades de garantia. reconhecida a nulidade da exigência de dupla garantia ao mesmo contrato de locação, pertinente, em caráter excepcional, a manutenção que concretiza de forma efetiva e eficaz, a tutela jurisdicional prestada". (TJ-SC - AI 40313580820198240000 Porto Belo 4031358-08.2019.8.24.0000, Relator: Haideé Denise Grin, Data de Julgamento: 05/03/2020, Sétima Câmara de Direito Civil).
LOCAÇÃO DE IMÓVEL - EMBARGOS À EXECUÇÃO - CLÁUSULA COM DUPLA GARANTIA - FIANÇA E CAUÇÃO DE IMÓVEL - IMPOSSIBILIDADE (ART. 37, PARÁGRAFO ÚNICO, DA LEI 8.245/91) - PROCEDÊNCIA DOS EMBARGOS - RECURSO NÃO PROVIDO. Nos termos do artigo 37, parágrafo único da Lei 8.245/91, é vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação, sendo que, nestes casos, há de se reconhecer a nulidade da segunda garantia, conforme entendimento deste Tribunal. Sentença mantida. (TJ-SP - AC: 10018835820188260543 SP 1001883-58.2018.8.0543, Relator: Paulo Ayrosa, Data de Julgamento: 25/07/2017, 31 Câmera de Direito Privado, Data de Publicação: 16/06/2019.

  Diante de todo o exposto, sabemos que malgrado o instituto do "pacta sunt servanda" os Tribunais tem entendido que a existência de mais de uma modalidade gera nulidade da segunda garantia estipulada no contrato.

V - CONCLUSÃO:

  Segundo o abordado no presente artigo, temos que a legislação pertinente além de elencar algumas modalidades de garantia, estipulou a impossibilidade de exigir mais de uma delas, bem como constituiu contravenção penal a exigência com pena de prisão simples ou o pagamento de 03 (três) a 12 (doze) vezes o valor da última locação.

  Ademais, sabemos que os tribunais superiores, malgrado o instituto do "PACTA SUNT SERVANDA", tem decidido que a existência de mais de uma garantia no contrato de locação gera nulidade das ultimas garantias dispostas, quedando a primeira garantia pactuada.

  Dado isso, concluímos que tanto o locador quanto o locatário devem ficar demasiadamente atentos no momento da pactuação contratual. Sendo imprescindível a presença de um profissional especializado para orientá-los, ficando claro que a elaboração de um contrato de locação por meio de um modelo de internet, por exemplo, pode causar prejuízo futuro às partes.

  A lei de locação é bastante extensa e temos diversos entendimento divergentes, sendo necessário, além do conhecimento da legislação aplicável ao caso, o entendimento de cada tribunal, eis que o entendimento se altera de Estado para Estado.

VI - FONTES:

1) LEI 8.245/91: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm

2) https://www.migalhas.com.br/depeso/87129/garantias-no-contrato-de-locacao-modalidadeseabusos-perpetuados-por-locadoreseadministradoras-de-imoveis

3) https://www.marianagoncalves.com.br/post/o-que-acontece-se-meu-contrato-de-locacao-tiver-mais-de-uma-garantia

4) https://tj-sc.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/818387034/agravo-de-instrumento-ai-40313580820198240000-porto-belo-4031358-0820198240000?ref=serp

5) https://tj-sp.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/721914681/apelacao-civel-ac-10018835820188260543-sp-1001883-5820188260543/inteiro-teor-721914701?ref=serp

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