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30 de Maio de 2020

Meu apartamento alagou! E AGORA? Quem irá se responsabilizar pelos danos?

Passou ou conhece alguém que tenha passado por esta triste situação? Se a resposta for SIM, este artigo é para você!

Shirley Carolina  Giaccon, Advogado
há 7 meses

I - INTRODUÇÃO:

Como se sabe, é comum que ocorra alagamento em apartamentos em virtude de fortes chuvas ou vazamentos na parte interna. Entretanto, nem sempre as partes envolvidas, sejam elas, locador, proprietário ou, até mesmo, os síndicos, sabem exatamente como proceder frente ao acontecimento.

Normalmente, o proprietário contata o síndico, o locador o proprietário e o síndico o condomínio, por meio de assembléia, e, algo que poderia ser solucionado rapidamente entre as partes, acaba por se prolongar no tempo.

Por estes motivos, segue uma análise resumida acerca da responsabilidade civil envolvendo os condomínios, proprietários e locadores em casos de vazamento/alagamento em apartamento.

II - QUAL A ORIGEM/CAUSA DO PROBLEMA (VAZAMENTO E/OU ALAGAMENTO)?

De início, imperioso de faz afirmar que não há como imputar a responsabilidade sem antes saber a causa do problema. Ou seja, para que se possa responsabilizar qualquer das partes envolvidas (locatário, proprietário ou o condomínio) primeiro tem que buscar a origem dos danos, questionando os motivos que o fizeram acontecer e como aconteceram.

Digo isso pois existem diversas maneiras que podem acarretar este tipo de problema, sendo alguns deles: a) excesso de chuva; b) vício de construção e; c) vazamento entre apartamentos.

Menciona-se que os problemas acima referidos são meramente exemplificativos, tendo em vista que existem outras inúmeras formas de originar este problema, porém, em busca no Google e na Jurisprudência, estes são os casos mais recorrentes, assim, passamos a análise de cada um deles:

a) EXCESSO DE CHUVA:

Como referido anteriormente, para responder o presente questionamento, imprescindível se faz analisar o instituto da responsabilidade civil.

Pois bem. Responsabilidade civil consiste na obrigação de reparar o dano por aquele que por ação ou omissão causar dano a outrem, ou, ainda, independentemente da existência de culpa, nos casos previstos em lei. Esta responsabilidade poderá ser subjetiva ou objetiva. Será subjetiva quando o dano causado estiver abalroado de dolo ou culpa. Lado outro, será objetiva quando constituir obrigação de reparar o dano, independentemente na existência de culpa.

Entretanto, os conceitos descritos acima não são absolutos, existindo causas excludentes desta responsabilidade civil. Dentre as causas excludentes existentes, cita-se a força maior.

A excludente de responsabilidade consistente em força maior nada mais é que um acontecimento relacionado a fatos externos, que independem da vontade humana. Assim, considerando que a chuva é um fenômeno da natureza, em regra, o condomínio não seria responsável pelos danos advindos da chuva.

Porém, o Código Civil em seu artigo 1.346 obriga o condomínio a manter um seguro de toda a edificação contra risco de incêndio ou destruição, total ou parcial. Acrescenta-se que o seguro deve ser pago em dia, haja vista que caso o condomínio esteja em dívida com a seguradora, caberá ao síndico responder civil e criminalmente por esta questão caso o condomínio e os condôminos sofram algum tipo de dano.

Há tempo, importante mencionar que o seguro, em regra, não cobre perdas com móveis, armários embutidos, carpetes, tapetes, decoração, vestuário, animais, plantas, bebidas, utensílios, equipamentos e outros objetos de uso pessoal dos condomínos.

Diante disso, podemos concluir que, em regra, os danos causados comprovadamente por excesso de chuva não geram responsabilidade civil, ante a impossibilidade de previsão prévia. Todavia, o condomínio é obrigado a, além de manter a manutenção do condomínio, contratar um seguro para tal eventualidade, sendo que, caso não haja a contratação do seguro, ou caso seja comprovada a ausência de manutenção (sendo a ausência a causa do alagamento/vazamento) a responsabilidade poderá ser imputada a depender o entendimento do julgador.

Vale mencionar que cada caso deverá ser analisado separadamente, tendo em vista que existem diversos entendimentos jurisprudenciais sobre o tema.

b) VÍCIO NA CONSTRUÇÃO:

E agora? Se restar comprovado que os danos oriundos no apartamento se originaram por vício na construção, quem irá se responsabilizar? o condomínio ou a construtora?

Em regra, o construtor responde pela solidez e segurança da obra pelo prazo irredutível de 05 (cinco) anos, cabendo ao proprietário propor ação em fase da construtora no prazo de 182 (cento e oitenta e dois) dias seguintes a constatação do vicio ou defeito, veja-se:

Art. 618. Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo.
Parágrafo único. Decairá do direito assegurado neste artigo o dono da obra que não propuser a ação contra o empreiteiro, nos cento e oitenta dias seguintes ao aparecimento do vício ou defeito.

O Código de Defesa do Consumidor dispõe no mesmo sentido, eis que assegura que “Prescreve em cinco anos a pretensão à reparação pelos danos causados por fato do produto ou do serviço prevista na Seção II deste Capítulo, iniciando-se a contagem do prazo a partir do conhecimento do dano e de sua autoria (art. 27)”.

Neste sentido, foi o entendimento do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná ao decidir sobre o tema, senão vejamos:

APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. DANOS MATERIAIS E DE ORDEM MORAL. REPARAÇÃO DE DANOS CAUSADOS EM CONSTRUÇÃO DE CASA. APLICABILIDADE OBJETIVA. APELAÇÃO (1) – DA PARTE RÉ. DA PREJUDICIAL DE MÉRITO. DECADÊNCUA DO DIREITO DOS AUTORES NOS TERMOS DO ART. 26 DO CDC. NÅO APLICAÇÃO NO CASO. RESPONSABILIDADE POR DATO DO PRODUTO APLICABILIDADE DO ART. 27 DO DIPLOMA CONSUMERISTA. PRAZO PRESCRICIONAL QUINQUENAL PARA RECLAMAR DOS DEFEITOS. NÃO OCORRENCIA NO PRESENTE CASO. PERICIA JUDICIAL CONCLUSIVA. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO DEMONSTRADOS. RESPONSABILIDADE DO CONSTRUTOR CONFIGURADA. NÃO SE PODE ALEGAR QUALQUER VINCULAÇÃO AO TERMO DE ENTREGA DO IMÓVEL. INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL DEVIDA. DANO MORAL EVIDENCIADO. VALOR DO DANO MORAL MAJORADO PARA ADEQUER UM QUANTUM CONDIZENTE AO CASO CONCRETO. PRECEDENTES. APELAÇÃO (2) – AUTORES. DANO MORAL. OCORRÊNCIA. SITUAÇÃO VIVENCIADA PELOS AUTORES QUE EXTRAPOLOU O MERO ABORRECIMENTO. FRUSTAÇÃO DA EXPECTATIVA DO IMÓVEL NOVO E OS PREJUÍZOS CAUSADOS À HABITABILIDADE DO IMÓVEL TAMBÉM GERAM SOFRIMENTO CARACTERIZADORES DO DANO MORAL. SENTENÇA REFORMADA SOMENTE PARA MAJORAR O QUANTUM INDENIZATÓRIO. APELAÇÃO (2) DOS AUTORES PROVIDA. APELAÇÃO (1) DA RÉ NÃO PROVIDA. Processo: 0021509-02.2015.8.16.0014 (Acórdão). Segredo de Justiça: Não. Relator (a): Juíza Denise Antunes. Órgão Julgador: 18ª Câmara Cível. Comarca: Londrina.Data do Julgamento: 27/03/2019 00:00:00. Fonte/Data da Publicação: 29/03/2019.

Agora, se restar comprovado que os danos na construção são oriundos de ausência de manutenção por parte do síndico ou, em decorrência de descuido por parte do proprietário/locatário, não haverá que se falar em responsabilidade da construtora.

Menciona-se mais uma vez, a responsabilidade deverá ser analisada caso a caso, eis que a depender da peculiaridade que o envolve a responsabilidade poderá ser excluída ou transferida a outrem.

c) VAZAMENTO ENTRE APARTAMENTOS:

Vazamentos entre apartamentos é uma das coisas mais estressantes da vida em condomínio, sendo que os problemas de infiltrações ou vazamentos costumam gerar muita confusão entre os condôminos.

Ocorre que, apesar de ser comum, muitas pessoas não sabem identificar a ocorrência, por este motivo, citamos algumas delas: a) manchas escuras no teto e nas paredes do apartamento; b) azulejos soltos; c) pintura começando a descascar; d) surgimento de bolhas na pintura; e) é possível perceber umidade nas paredes; f) rodapés se soltam ou ficam manchados e; g) mofo no apartamento.

Pois bem. Identificada a infiltração, como saberemos a quem imputar a responsabilidade pelo reparo? Para isso, precisamos entender como funciona os encanamentos dos edifícios.

Normalmente, os edifícios possuem uma rede vertical e uma rede horizontal.

A rede vertical é responsável em levar a água e coletar esgoto para todos ou de todos os andares, isto é, de uso comum, portanto, a responsabilidade é do condomínio. A rede horizontal são os canos que servem as unidades, ou seja, os responsáveis pelos reparos são os donos de cada apartamento. Mas, se o vazamento vem do andar de cima, o responsável é de onde vem o vazamento, neste caso, o morador de cima é quem deve pagar os reparos do apartamento de baixo.

Diante do exposto, é irrefutável que a depender da rede onde estiver acontecendo o vazamento, será responsável o condomínio ou o próprio proprietário do imóvel causador da infiltração.

III - CONCLUSÃO:

Diante de todo exposto, é evidente que o instituto da responsabilidade civil será adotado após a comprovação, de preferência por meio de perícia, da origem dos fatos e que, a depender do caso concreto poderá ser caracterizada a responsabilidade ou incidido a excludente de responsabilidade civil.

No mais, temos que o instituto da responsabilidade civil é extremamente complicado, sendo que existe divergências da doutrina e na jurisprudência acerca de sua configuração. Em razão disso, deve-se analisar cautelosamente os fatos e estudar a melhor tese que se aplica em seu favor.

Assim, é incontroverso que em que pese seja comum a ocorrência alagamento em apartamentos em virtude de fortes chuvas ou vazamentos na parte interna, não existe uma resposta absoluta para sanar todos os casos, devendo ser estudada e analisada a situação fática separadamente.

IV - FONTES

1) Lei 10.406/2002 (Código Civil)

2) VENOSA, Silvio de Salvo. Direito civil: parte geral. 11. Ed. São Paulo: Atlas, 2011.

3) SILVA, Patrick Lendl. Fatos Jurídicos: teoria e pratica. Porto Alegre: verbo jurídico, 2011. 262p.

4) CARPEZ, Fernando. Curso de Direito Penal e Especial. 15 ed. São Paulo: Saraiva, 2011.

5) http://www.google.com.br/responsabilidadecivil.

6) https://portal.tjpr.jus.br/jurisprudencia/j/4100000006283251/Ac%C3% B3rd%C3%A 3o-0021509-02.2015.8.16.0014

7) https://www.direcionalcondominios.com.br/sindicos/rodrigo-karpat/item/3748-enchentes-nos-condominios...

8) https://www.hojeemdia.com.br/opini%C3%A3o/colunas/k%C3%AAnio-pereira-1.332989/responsabilidade-pela-...

9) https://www.migalhas.com.br/Quentes/17,MI153916,61044-Incorporador+tambem+e+responsavel+por+danos+de...

10) https://www.pontonacurva.com.br/opiniao/vicios-na-construcaoefalta-de-manutencao-predial-por-parte...

11) https://www.dicionarioinformal.com.br/for%C3%A7a%20maior/

12) https://www.sindiconet.com.br/informese/vazamentos-entre-apartamentos-como-agir-manutencao-obraser...

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